העולם משתנה מהר. אם לפני כמה שנים הזמנו פריט מהאינטרנט וציפינו שיגיע לאחר כחודשיים בהזמנה מחו"ל וכשבועיים עד חודש אם היא מהארץ, היום אנחנו מצפים שהפריט שהזמנו מחו"ל יגיע תוך כשבועיים ופריט מהארץ יגיע תוך יומיים- שלושה. המהפכה הזו במסחר האלקטרוני יצרה ביקוש חסר תקדים למחסנים ומרכזים לוגיסטיים וגם למרכזי חלוקה ברחבי הארץ.
בחמש השנים האחרונות גדל שוק הנדל"ן הלוגיסטי בישראל בכ-40%, והמגמה רק ממשיכה לטפס. חברות שליחויות, רשתות קמעונאות, חברות מזון ותעשייה – כולם מחפשים מבני לוגיסטיקה מתקדמים שיאפשרו להם לענות על הדרישה הגוברת. אם אתם משקיעים המחפשים נכס מניב איכותי, או בעלי עסק שמחפשים מחסן לוגיסטי למכירה או להשכרה, זו הזדמנות שכדאי להכיר לעומק.
במדריך זה נציג בפניכם את כל מה שצריך לדעת על ההשקעה במרכזים לוגיסטיים – מהמאפיינים הטכניים ועד לתשואות צפויות, דרך השיקולים הקריטיים שיקבעו את הצלחת ההשקעה שלכם.
השוק הישראלי חווה שינוי מבני. המסחר האלקטרוני מהווה כיום כ-15% ממכירות הקמעונאות, לעומת 6% בלבד לפני חמש שנים. חברות כמו אמזון שהחלו לפעול בישראל, הרשתות הגדולות שהקימו מערך דיגיטלי, וצמיחת חברות שליחויות מקומיות – כל אלה דורשים שטחי אחסון ומרכזי חלוקה יעילים יותר.
עם זאת יש פער: כמות המחסנים הלוגיסטיים המודרניים המתאימים לצרכים של המאה ה-21 נמוכה משמעותית מהביקוש. זה יוצר סביבה אידיאלית למשקיעים – ביקוש גבוה, היצע מוגבל, ולכן גם תשואות אטרקטיביות.
ישנם סוגים שונים של מחסנים או מבני תעשיה למכירה:
מחסנים לוגיסטיים קטנים (עד 1,000 מ"ר) – מתאימים לעסקי בוטיק קטנים, סטארט-אפים בתחום האי-קומרס, או חברות עם צורך לוגיסטי מוגבל. אלו מבני תעשייה שעברו שדרוג, לרוב ממוקמים באזורי תעשייה קיימים.
מחסנים גדולים ומרכזי לוגיסטיקה (1,000-5,000 מ"ר) – מחסנים אלה מתאימים לרשתות קמעונאות בינוניות, חברות הפצה אזוריות, וחברות תעשייה עם צרכי אחסון משמעותיים. אלו בדרך כלל מבנים ייעודיים עם תקרות גבוהות ותשתית לוגיסטית מתקדמת.
מתחמי מרלוג וקמפוסים לוגיסטיים (מעל 5,000 מ"ר) – מתחמים אלו משרתים חברות לוגיסטיקה גדולות, רשתות קמעונאות ארציות, וחברות תעשייה מובילות. ההשקעה גבוהה יותר, אבל גם התשואות גבוהות יותר, מה שנותן לכם כמשקיעים יציבות.
מבני תעשייה עם רכיב לוגיסטי – נכסים היברידיים המשלבים ייצור ואחסון. חשוב להבדיל: מבנה תעשייה טהור מיועד בעיקר לייצור, בעוד מבנה לוגיסטיקה מתמקד באחסון, מיון והפצה.
כשאתם בוחנים מחסן לוגיסטי למכירה, יש פרמטרים טכניים קריטיים שיקבעו את ערך הנכס ואת יכולת ההשכרה שלו:
גובה תקרה – תקרה גבוהה מאפשרת יעילות עבודה גבוהה יותר. מחסן מודרני דורש לפחות 8-10 מטר גובה פנימי כי כך מתאפשר אחסון אנכי במדפים גבוהים, ניצול מקסימלי של נפח החלל ולא רק שטחו, ותפעול עגורנים ומלגזות מתקדמות. הביקוש למחסן עם תקרה בגובה 6 מטר ירד משמעותית. שוכרים מחפשים מחסנים עם גובה תקרה של 8-10 מ' לפחות.
רצפה מחוזקת – הרצפה צריכה לעמוד בעומס של לפחות 3-5 טון למ"ר. נתון זה קריטי כדי לדעת מהי היכולת של המחסן להחזיק מדפים עמוסים במוצרים כבדים. אם נתון זה נמוך מ 3 טון למטר כנראה יהיה צורך להשקיע כספים רבים בחיזוק הרצפה לפני השכרת המקום.
רמפות וגישה – במחסן לוגיסטי חייבות להיות רמפות לטעינה ופריקה של סחורה. צריכות להיות לפחות 2-3 רמפות לכל 1,000 מ"ר, בגובה סטנדרטי של 1.2 מטר שמתאים למשאיות הפצה. צריכה גם להיות גישה מסביב למבנה למשאיות ארוכות.
מערכות בטיחות ואש – התקנות בתחום הזה מחמירות מאוד, ובצדק. מערכת כיבוי אש אוטומטית (ספרינקלרים), גלאי עשן, מערכת התראה, ויציאות חירום הם דרישות חובה. אם ביקורת כיבוי אש לא עוברת, השכרת נכס היא אסורה
בישראל, כל מרלוג למכירה צריך להיות תואם תב"ע שמאפשרת שימוש לוגיסטי או תעשייתי. חשוב לבדוק את הדברים מראש. אנו רואים לא מעט משקיעים שמוצאים מבנה תעשייה למכירה במחיר מעולה, ואז מגלים שהתב"ע לא מאפשרת שימוש לוגיסטי טהור.
חשוב לבדוק רישיון עסק מתאים, עמידה בתקני נגישות, ואישור משרד התחבורה לתנועת משאיות לפני שאתם חותמים על העסקה.
זקוקים להערכה מקצועית של נכס לוגיסטי ספציפי? זהו תחום ההתמחות שלנו התקשרו ל 9785* או שלחו מייל ל office@yairlevy.com ונבחן יחד את הפוטנציאל של הנכס.
אם בנכסים כמו משרדים או דירות למגורים, המרכז כולל את גוש דן וסביבתו ויש הבדל ברור בין אזור זה לבין הצפון והדרום, בתחום הנדל"ן הלוגיסטי ובכלל בתעשיה החלוקה היא מעט שונה. המרחקים במדינה הם קטנים מכדי לחלק את ישראל למרכז ופריפריה. המרכז מנקודת מבט זו מתפרש בין חדרה לגדרה, מה שנקרא "חגורת הכסף" של המדינה ואחד הפרמטרים החשובים למיקום הוא קודם כל קרבה לכביש 6 בין אם בחלקו הצפוני או הדרומי יותר
כאשר מדובר על השקעה בנכסים לוגיסטיים, יש לקחת בחשבון שני נתונים: תשואת השכרה ברוטו והוצאות. הפחתת ההוצאות מן התשואה ברוטו תיתן לנו את התשואה נטו.
לנדל"ן לוגיסטי יש מספר יתרונות שהופכים אותו למבוקש:
תשואה ברוטו היא אחוזי התשואה לפני ניכוי ההוצאות. הוצאות משמעותיות שיש לקחת בחשבון:
אחד המודלים המוכרים לגבי מחסנים ונכסים לוגיסטיים או מבנים תעשייתיים הוא Sell & lease back לפי מודל זה, מפעל או עסק פעיל שרוצה או צריך כסף נזיל, מוכר את הנכס שלו כדי להעלות את תזרים המזומנים שלו, אך במקביל ממשיך לשכור אותו. כך הוא יכול להמשיך את הפעילות כרגיל בחוזה של טווח ארוך והמשקיע נהנה מנכס מניב עם שכירות ארוכה. בעלי עסקים רבים שסייענו להם במהלך זה ראו שלמעשה נכס בבעלותם אינו אומר בהכרח ביטחון לפעילות שוטפת. דווקא מכירת הנכס ושכירתו הביאה לכך שיהיה לו להכסף לפעילות השוטפת ולא הבעלות על הנכס.
התהליך נראה כך:
1. איתור הנכס – חיפוש מרכז לוגיסטיקה למכירה במקורות שונים, זיהוי נכסים פוטנציאליים
2. בדיקת נאותות ראשונית – תב"ע, מצב משפטי, מצב פיזי בסיסי
3. הערכת שווי והגשת הצעה – על סמך השוק והפוטנציאל. אנו ביאיר לוי נסייע לכם להעריך את שווי הנכס ולהגיש הצעת מחיר.
4. בדיקת נאותות מעמיקה – מהנדס, עורך דין, יועץ מס. במהלך שנים רבות של עבודה בתחום יצרנו קשרים ענפים עם אנשי מקצוע מובילים בתחומם כך שהבדיקה שלכם תתבצע באופן המקצועי ביותר.
5. משא ומתן – אנו מציעים גישור וליווי מו"מ על מחיר, תנאים, ולוחות זמנים
6. חתימת חוזה וסגירת עסקה – העברת בעלות וקבלת חזקה
התהליך יכול לקחת בין 3-6 חודשים, תלוי במורכבות העסקה.
הדברים שיש לבדוק מבחינת הרשויות הם התב"ע של המבנה: האם הוא אכן מוגדר לשמש כמרכז לוגיסטי או האם הוא מוגדר כמבנה תעשיה באופן כללי, מה שאינו אומר בהכרח שיוכל לשמש כמחסן או מרכז לוגיסטי. חשוב לבדוק את המצב המשפטי של המבנה, האם אין עיקולים, שעבודים ועוד. יש לבדוק שיש רישיון עסק מתאים, שיש נגישות ואישור משרד התחבורה לתנועת משאיות.
אם מדובר ברכישה עדיף נכס כמה שיותר ורסטילי שיתאים לאחסון סוגים שונים של סחםורות ויאפשר עבודה נוחה. נכס עם תקרות גבוהות ורחב יוכל להתאים לסוגים שונים של עסקים, גם כאלה שיש להם התאמות כאלו ואחרות.
לפי מודל זה, מפעל או עסק פעיל שרוצה או צריך כסף נזיל, מוכר את הנכס שלו כדי להעלות את תזרים המזומנים שלו, אך במקביל ממשיך לשכור אותו. כך הוא יכול להמשיך את הפעילות כרגיל בחוזה של טווח ארוך והמשקיע נהנה מנכס מניב עם שכירות ארוכה.
השקעה במחסנים לוגיסטיים ומרכזי לוגיסטיקה היא הזדמנות מעניינת במיוחד היום. השוק חזק, הביקוש גובר, והתשואות אטרקטיביות.
עם זאת, כדי שהנכס יניב את התשואה שאתם מצפים לה, נדרשת הבנה מעמיקה של השוק הלוגיסטי, יכולת לזהות שוכרים איכותיים, סבלנות לתהליך ארוך, והון משמעותי. מחסן לוגיסטי בגודל סביר דורש השקעה משמעותית.
עם הליווי המקצועי הנכון זו השקעה שיכולה לספק לכם תשואה יציבה ואיכותית לשנים רבות קדימה. הליווי המקצועי חשוב לכל אורך התהליך, החל מהערכת הכדאיות שברכישת נכס מסוים וביצוע כל הבדיקות, דרך ניהול מו"מ ועד ההחלטה מה לעשות עם הנכס, האם למכור לתוך זמן קצר או להשכיר. אנו ביאיר לוי מתמחים בנדל"ן עסקי, החל ממשרדים דרך נכסים למסחר ועד תעשיה ולוגיסטיקה. אנו נלווה אתכם לאורך כל הדרך ונהיה שם עבורכם גם לאחר השלמת העסקה.
רוצים ליווי מקצועי בתהליך איתור ורכישת מחסן לוגיסטי? עם שנים של ניסיון וליווי עסקאות רבות נוכל ללוות אתכם וולהוביל אתכם לעסקה נכונה. צרו קשר ב-9785* או שלחו מייל ל office@yairlevy.com ונקבע שיחת ייעוץ.
לפרטים נוספים או לקביעת פגישת הכרות, אנא צרו איתנו קשר בטלפון 9785*
או מלאו את הטופס המצורף למטה.