נדל״ן לוגיסטי – יותר סיכון או יותר סיכוי

ענף האחסנה והלוגיסטיקה, שנחשב לאורך שנים תחום שבו אין שינויים תכופים, עבר בעשור האחרון מהפך דרמטי עם כניסתה של טכנולוגיה מתקדמת ואמצעים רובוטים לתחום. הקניה המקוונת, שהביאה לשינוי בצרכי ההובלה והאחסון של חברות הייבוא בכל העולם, הובילה לפיתוח טכנולוגי מואץ בענף, בעיקר בכל הקשור למידוף האוטומטי שמאפשר אחסון כמות גדולה של משטחים בשטח נתון.
השינויים הטכנולוגים לא רק שהגדילו את ההשקעה הנדרשת בהקמת המחסן הלוגיסטי, אלא יצרו מציאות חדשה המחייבת מבנים בעלי איפיון שונה ממה שהיה מקובל ב-40 השנים האחרונות. לנוכח השינויים, נשאלת השאלה האם ענף הלוגיסטיקה, שהיה מנת חלקם של יזמים ונחשב לתחום שבו ניתן למצוא השקעות מניבות כדאיות, עדיין אטרקטיבי למשקיעים?
משקיע אשר בוחן נדל״ן לוגיסטי להשקעה צריך לקחת בחשבון מספר סיכונים מהותיים:   

1.    הדינמיקה של השווקים יכולה להביא לשינויים נוספים בשיטות האחסנה בשנים הקרובות, ויפחיתו במידה נוספת את הביקוש למחסנים בגובה 12-14 מטרים, ובעקבות זאת את התשואה עליהם.
2.    מחיר הטכנולוגיה ירד במשך הזמן – ובעקבות זאת, תעלה הדרישה למידוף אוטומטי מתקדם אצל משתמשי קצה נוספים, דבר אשר ידרוש בעתיד התאמה של הנכס על מנת שיהיה אפשר להשכיר אותו.
3.    גם כאשר המחסן מותאם לטכנולוגיה הכי מתקדמת, הוא מותאם לצרכי לקוח קצה ספציפי. לכן, אם יוחלף דייר, לא בטוח שימצא דייר עם צרכים זהים, ויהיה צורך בהשקעה גדולה נוספת.
4.    הענף פועל במרווחים קטנים. לא משנה מה גודל ההשקעה, רף דמי השכירות שחברות הלוגיסטיקה יכולות לשלם עומד היום על 38-45 ש״ח למ״ר ולא ניתן להשכיר נכסים במחירים גבוהים יותר.
אז למה בכל זאת? ראשית, ענף האחסנה והלוגיסטיקה זהו תחום שבו תקופות השכירות ארוכות (10 שנים + אופציה להארכה), מה שמבטיח למשקיע ״ראש שקט״ לתקופה משמעותית. בנוסף, בניגוד לענף המשרדים שם המעבר למשרד חדש נעשה בקלות יחסית ואינו כרוך בהשקעה ניכרת מצד השוכר, המעבר למחסן חדש כרוך בהוצאה משמעותית ביותר עבור העסק ומשתמש הקצה לא יעשה זאת בקלות.
בנוסף, תחום הלוגיסטיקה, למרות השינויים בו, הוא תחום מסורתי יותר, פחות ״זוהר״, והתחרותיות בו נמוכה יותר מאשר בענפי המשרדים או המסחר. כאשר מדובר במשרדים או בחנויות, שווי הנכס יורד מהר בתגובה להקמת בניין חדש יותר באזור, בעוד נכסים ללוגיסטיקה שומרים על ערכם לתקופה ממושכת יותר, והתגובה לשינויים טכנולוגים איטית יותר ומאפשרת הערכות מסוימת מצד בעל הנכס למצב החדש.