ממחסן אפור לנכס הכי נחשק בישראל

המסחר באינטרנט, שעשה מהפכה בהרגלי הקניה והצריכה בכל העולם, ותפס תאוצה אדירה בישראל בעשור האחרון, שינה גם את ענפי האחסנה והלוגיסטיקה ואת שוק הנדל״ן המסחרי על פניהם. במשך השנים חלה ירידה דרסטית בפעילות המסחרית בחנויות ובקניונים, ומצד שני עלו הביקושים לשינוע סחורות מארץ לארץ ולאחסונם עד למסירתם ללקוחות,  – מה שמגביר את הדרישה לאחסון ולוגיסטיקה בצורה חסרת הכר. אך אם נראה על פניו שהשקעה בנכס שיש לו ביקוש אדיר יניב תשואה בטוחה ויציבה, הרי שבישראל, כמו בישראל, התמונה תמיד קצת אחרת.

זה מתחיל בכך שהתפעול הלוגיסטי בארצנו הקטנה הוא סיפור לא פשוט. תחום הלוגיסטיקה, אשר  רווחיותו הינה פועל יוצא של יעילות, מנוהל למעשה על ידי שני סוגי שחקנים.  מצד אחד אנחנו רואים את רשתות השיווק הגדולות אשר מפיצות באמצעות המרלו״גים שבבעלותן סחורות של הספקים שלהם לנקודות המכירה בכל רחבי הארץ. הפעילות הלוגיסטית של רשתות אלה מתנהלות כיחידת רווח עצמאית ורווחית, אשר מקבלת תשלום בדמות הנחה ניכרת במחיר המוצר, בעבור עבודת ההפצה.

השחקן שני הן חברות הלוגיסטיקה שתפקידן הוא להפיץ סחורות עבור לקוחות שונים. גם כאן קיימת רווחיות אולם היום עצם הרווחיות תלויה באופי הבעלות על הנכס הלוגיסטי. אם הנכס אינו בבעלות חברת הלוגיסטיקה אלא בשכירות, מחירי הלוגיסטיקה כבר לא משאירים מקום לרווח.

מדוע המחירים רק עולים? משום שהביקוש לשטחים לוגיסטיים נמצא בעליה חדה ואילו ההיצע כמעט ואינו קיים. הגידול בביקוש נובע מהצורך בלוגיסטיקה בשל מהפכת האינטרנט. כמו-כן, כאשר ריבית במשק אפסית, המסחר בירידה וישנה הצפה בשוק המשרדים נמצא כי משקיעים מחפשים אפיק מניב, הביקושים מחירי הלוגיסטיקה, האטרקטיביות שלהם גדולה, וחוזר חלילה. וכך, בשנתיים האחרונות נוצר מצב שבו מחירי הקרקע בייעוד לוגיסטי באזור המרכז מרקיעי שחקים.

מה אומרים המספרים?

מחירי הקרקע כיום הם כ- 3-4 מיליון שקל לדונם. האם במחירים כאלו יש כדאיות כלכלית להקמת מרלו"ג?  בהנחה שמרלו"ג מנצל רק כ- 60% מקרקע (45% תכסית, 15% גלריה), הרי שעל מנת לקבל החזר סביר ממרלו"ג שיושב על דונם קרקע, יש לקבל שכ"ד של כ- 60-70 שקל למ". האלטרנטיבה השנייה היא לבנות מרלו״ג דו-קומתי אך גם זה אפשרי רק בתנאי קרקע מסוימים וגם אז חלק מהמבנה יהיה נמוך יותר. מחיר זה משקף מ״ר בייעוד למסחר ולא מ״ר בייעוד לוגיסטי שבו תקרת הזכוכית שהלקוחות משלמים מוכנים לשלם היא עד 45 שקל למ"ר בנוי במבנה חד קומתי שגובהו נטו הוא  12.20 מטר.

במחירים אלה, היחידים שיכולים להשקיע ברכישת קרקעות או מבנים לוגיסטיים הם משתמשי הקצה, שמקימים מרלו"גים  עבור עצמם, רק הם יכולים לעמוד בתשואה פנימית של 4-5% מאחר והחלופה של הכסף הזה בבנק קרובה לאפס.את המחיר של העלות היקרה של הקרקע למרלו"גים משלמים כולנו במחיר המוצר הסופי.

דוגמא מהשטח

העסקה האחרונה שבה נמכר מרכז ההפצה של הדואר במודיעין בחוזה ל 15 שנה בתשואה של 5% מדגיש את הביקוש האדיר לתחום הלוגיסטי מצד אחד ולזמינות הכסף מצד שני. בהנחה שהעסקה טובה היום, האם יהיה לנכס זה סיבוב שני? האם בעוד 15 שנה אם הרשות הדואר לא תחדש חוזה, יוכל בעל הנכס להשכיר אותו במחיר גבוה יותר או אפילו במחיר זהה? גם אם מדובר בבניין מודרני ובמיקום מצוין, צריך לקחת בחשבון שבכל יום מוצגים חידושים טכנולוגים בענף. הדרישה להתייעלות והמחסור בכוח אדם דוחפת את הענף לכיוון של מחסנים האוטומטיים שמנצלים את השטח טוב יותר, עם תקרות גבוהות (30-40 מטר) שמופעלים ללא מגע יד אדם.

לסיכום: השקעה בלוגיסטיקה, למרות הזוהר שבה, אינה השקעה כדאית עבור מי שאינו עוסק בתחום, וגם כאשר התשואה גבוהה, השינויים התכופים בענף וההתפתחות הטכנולוגית האדירה בו, הופכים את ההשקעה כמסוכנת בטווח הארוך.