מהו ההבדל בין עסקת מזומן, קומבינציה, תמורות, תשואה ומשולבת? • יאיר לוי על מה שלא הזכירו בפניכם כשהתעניינתם בהשקעות בתחום הנדל"ן • פרק 10
רבים ברחבי הארץ מנסים חדשות לבקרים למצוא אפיקי השקעה שיאפשרו להם לנשום לרווחה במהלך ההתמודדות המתישה עם יוקר המחיה. בפרק העשירי של 'הקפיטליסט', הפודקאסט בהגשתו של יאיר לוי, מומחה בנדל"ן עסקי, המביא את נבכי עולם הנדל"ן, סיפר לוי על סוגי העסקאות העומדות בפנינו רגע לפני השקעת כספנו באפיק חדש ומניב.
"כשבאים לעסקת נדל"ן יש לנו את העסקה הפשוטה והרגילה ביותר – עסקת מזומן. יש לי קרקע, אני רוצה למכור אותה, ואעשה זאת לכל המרבה במחיר", פתח. "עסקת הקומבינציה מורכבת יותר מאחר והיא לוקחת זמן ארוך יותר בד"כ, כי מדובר על תמורה המתבטאת בסחורה. השיקולים בעסקה כזו שונים לגמרי מעסקת המזומן. הכלל הראשון בין שווי עסקת מזומן לשווי עסקת קומבינציה הוא שיש לפחות 20 אחוזים יותר לבעל הקרקע בתמורה בקומבינציה. אם אין לך הפרש של 20 אחוזים – תמכור את הקרקע במזומן".
אך כיצד נראים הדברים מנקודת המבט של הקבלן? "הקבלן אומר 'במקום לשלם לבעל הקרקע חמישה מיליון ש' במזומן, אלך לבנק, אביא הון עצמי, אקח הלוואה ואשלם ריבית", השיב לוי. "לכן, עדיף לי לפעמים שהריבית תחל מהרגע שהתחלתי לבנות, ואז לי כקבלן שווה לתת בקומבינציה תגמולים גדולים יותר כי חסכתי במימון. הבנק שנותן את המימון לעסקה, ביום החוזה הוא נותן לך חוברת שוברים שאתה מחויב להפקיד את הכסף רק למספר חשבון מסוים".
"באמצעות מספר החשבון הזה, מדי חודש המפקח מטעם הבנק משחרר כסף לקבלן לפי התקדמות הבנייה. כך שאם הקבלן פשט את הרגל, הכסף להשלמת יתרת הבנייה של הבניין תמיד יהיה מצוי בחשבונות הבנק", הוסיף. "זה נקרא חשבון ליווי, על כל תשלום מגיעה לך ערבות בנקאית מטעם הבנק. משהסתיימה הבנייה וקיבלתי את הדירות, אני יכול להחליט למכור אותן או להשכירן".
עולם הנדל"ן המסועף טומן בחובו גם את עסקת התמורות ועסקת התשואה. "אני לא רוצה לקבל דירות בפועל אבל אני בטוח שככל שיתקדם הפרויקט מחיר הדירה רק יעלה", הסביר יאיר לוי, מומחה לנדל"ן עסקי, את התורה כולה. "אכל שהמפרט הטכני גבוה יותר ומפואר יותר, והבניין יהיה איכותי יותר, התקבולים יהיו גבוהים יותר. לכן לא ניתן לבצע עסקת קומבינציה או תמורות בלי שצמוד לזה מפרט טכני מפורט ביותר. עסקת תשואה אנו מבצעים בד"כ על נכס מושכר. ואז יש לנו לדוגמה חנות של 100 מ' המושכרת ב־80 ש' למטר, וכעת אומרים שמוכרים לנו אותה בתשואה של שמונה אחוזים. אני לוקח את השכירות השנתית, מחלק לשמונה כפול 100, מה שאומר שהחנות הזו, מחירה 1.2 מיליון ש'".
