בניין מסחרי במערב ראשון, אשר נודע בעבר כבית NMC, עמד ריק במשך עשור וחצי ולא נמצא לו קונה. כיום, בפעם הראשונה מאז הקמתו, נמצא הבניין במצב של איכלוס מלא, ומתנהלת בו פעילות עסקית מגוונת, בקשת של תעשיות ותחומים.
שייע ניר מספר איך הפך המקום מנכס שומם למרכז עסקים שוקק חיים
סיפור המקרה
המבנה הוקם במהלך שנות ה90 על-ידי חברת NMC שפעלה בשליש משטח הבניין, והתכוונה להשכיר את יתרת השטח. במחצית הראשונה של שנת 2000, לאחר כשמונה שנים, עזבה NMC את המקום, לאחר שלא עלה בידה להשכיר אף לא מ״ר אחד מהשטח שיועד להשכרה. הבניין הועמד למכירה ותוך זמן קצר נרכש במלואו על ידי חברה ציבורית שרצתה להעתיק את משרדיה מאיזור רמת גן לראשון לציון. בסופו של יום החליטה החברה לעבור למיקום אחר באיזור המרכז, וכתוצאה מכך העמידה את הבניין למכירה מחדש.
במשך 12 שנים (!) ניסו מתווכים שונים למכור את הבניין ללא כל הצלחה, עד שבשנת 2013 נמסר הבניין לטיפולה הבלעדי של חברת יאיר לוי אסטרטגיה בנדל״ן אשר הצליחה–בפחות משנתיים– להשלים את מכירותו.
איך עשינו את זה?
המבנה נמצא באיזור מבוקש בראשון לציון, בסמוך לנתיבי איילון ולתחנת רכבת, מחירו תאם את מחירי השוק ובסביבתו נמכרו במרוצת השנים שטחי משרדים דומים.
מודע אם כך הוא עמד ריק או באיכלוס חלקי בלבד במשך כל כך הרבה שנים?
מייד עם מסירת הבניין לטיפולינו הבלעדי, היה לנו ברור שהמאמצים שנעשו עד עכשיו למכור את המבנה כשלו בגלל אסטרטגיית מכירה שגויה בה נקטו הגופים המשווקים השונים שטיפלו בבניין לאורך השנים. עיקר הבעיה היה טמון בניסיון למכור את הבניין בשלמותו, כיחידה אחת של שלוש קומות, 8,000 מ״ר וכ100 מקומות חניה. זה צימצם באופן משמעותי את מספר החברות שהיו עשויות להתעניין בנכס, ופגע ביכולתו של בעל הנכס לקבל את המחיר שביקש.
אסטרטגיית השיווק שלנו היתה אם כן:
- למצוא גוף גדול, שירכוש לפחות שליש מהשטח ויהווה עוגן.
- לשווק את יתרת הבניין בחלקים קטנים יותר, ובכך להרחיב את מעגל המתעניינים. החלטנו כי הגודל המינימלי ליחידה יהיה 320 מ״ר.
- להמתין עם מכירת גג הבניין עד לקבלת אישור אחוזי בניה אשר צפויים להגיע במהלך 2016.
השטחים הוצעו ללקוחות יאיר לוי אסטרטגיה בנדל״ן ופורסמו במדיות שונות, ותוך זמן קצר נמצא דייר עוגן: חברה העוסקת בשיווק מוצרי ספורט אשר רכשה 40% מהמבנה.
מכאן, נסללה הדרך למכירת השטחים הנותרים:
800 מ״ר לחברה לעיצוב אופנה
550 מ״ר לדפוס דיגיטאלי
550 מ״ר לחברה למוצרי הרזיה
550 מ״ר לחברת שירות מיזוג אויר
400 מ״ר למשרד אדריכלים
320 מ״ר לחברת הייטק
סוד ההצלחה
בפחות משנתיים מקבלת הנכס לידינו, ולאחר שנתיים מאומצות של שיווק וניהול מו״מ, נמכר הבניין כולו ובפעם הראשונה מאז הקמתו, לפני 20 שנה כמעט (!) הוא מאוכלס לגמרי.
באמצעות אסטרטגיית שיווק נכונה ומתאימה הצלחנו ליצור מצב של WIN -WIN לכל הצדדים:
• התמורה שקיבל המוכר–40,000,000 ש״ח– היתה גבוהה מהמחיר שביקש עבור הנכס בשלמותו.
• הרוכשים החדשים שילמו למ״ר מחיר ממוצע ואטרקטיבי לאיזור.
• תמהיל הדיירים החדש יוצר סביבת עבודה יציבה, מפרה לכולם, והבניין שוקק חיים.
• גג הבניין טומן בחובו פוטנציאל גבוה, והוא מהווה יעד אטרקטיבי ביותר ליזמים ומשקיעים.
